Yeni Dönemde Gayrimenkule İlişkin Acil Eylem Planı Önerisi

2022-06-14 01:43:31

Akademik çalışmalardan, resmi üsluptan biraz bunalmış olduğum şu vakitlerde, bir nebze olsun sohbet kıvamında bir yazı ile siz sayın emekçi dostlara derdimi anlatmak arzusundayım. Amacım, sadece “maaş yetmiyor” diye bağırmak üzerine kurulu bir sendikacılık modeli yerine, emekçileri doğrudan ya da dolaylı olarak etkileyen ülkenin makro meselelerine kafa yoran, sorunları tespit eden çözümler üreten ve bu çıktıları paylaşan bir sendikacılık faaliyeti gerçekleştirmektir. Bundan sonra bu minvalde çeşitli konulara ilişkin yazılarla-makalelerle karşınızda olmaya çalışacağım. Yakın zamanda hayata geçirmeyi umduğumuz bir tv programı için de hazırlıklar yürütüyoruz.

Biraz uzunca bir yazı olacak muhtemelen, çok sıkıcı olmaması açısından biraz renkli bir üslupla anlatmaya çalışacağım, sürç-i lisan eylersek affola. Vakit ayırıp okuyan siz kıymetli dostlara şükranlarımı sunuyorum, naçizane umarım faydalı olur…

1982 Anayasası “Konut Hakkı” başlıklı 57. Maddesi der ki:

“Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.”

Görüleceği üzere, ücretli çalışanlar ortalamasında gelire sahip bir emekçinin bütün ömrünü adayarak, tüm çalışma yaşamı boyunca bunun için çalışarak, “dişinden tırnağından” ya da artık başka hangi organlar tasarrufa imkân veriyorsa onlardan arttırarak bir konut sahibi olma eylemi, yasa koyucunun gözünde iki tam satırlık yer dahi işgal etmemektedir. Ama siz yine de söze değil öze bakın. Ne yani, Anayasa’da konut ile ilgili destan mı yazılacaktı? Kazuistik olmamak lazım; evet, illaki bir destan gerekiyorsa bu alanda, gayrimenkul-konut destanını zaten son 20 yılda iktidar yazmış bulunmakta. Zira şu sıralar sonuç bölümünün son cümlelerini toparlamakla meşguller. Sayın Tanıl Bora’nın editörlüğünü gerçekleştirdiği “İnşaat Ya Resulullah” kitabının manidar başlığında da vurgulandığı üzere, bu işe “yürekten inanıldığı” anlaşılmaktadır. Görülen o ki, sizin “başınızı sokacağınız” ev mevzusuna, birileri tarafından cidden “baş koyulmuş”. Devamında da şehirlerin vaziyetinden de anlaşılacağı üzere bu kapsamda çok sayıda “taş koyulmuş”. Bir zamanlar, İstiklal Marşımızda, sıkıldığında “şüheda” fışkıracağı metaforu ile anılan topraklardan, bugün rant fışkırıyor. Ya da en azından kimisi için fışkırıyor, kimisi için akmasa da damlıyor; neyse debiye çok takılmamak lazım. O nedenle bir sıkımlık toprak dahi epey zor bulunmakta şu günlerde. Ama unutmayın, petrol gibi bunun da bir sonu olacaktır elbet.

Aslında “Rant” kavramının iktisat literatüründeki teknik anlamı, üretim faktörlerinden biri olan toprağın, üretim faaliyeti neticesinde ortaya çıkan hasılattan aldığı pay manasındadır. Rantiye ise bu geliri elde eden kişi anlamına gelmektedir. Ama günümüz Türkiye’sinde rant ile üretim birbirinin karşıtı sözcükler haline gelmiştir. Çünkü zaten rant elde etme imkânınız var ise, üretim kelimesi ile olan bağınız kopmakta. Dolayısı ile Yeni Türkiye iktisat literatüründe rant, bir üretim faktörü geliri olarak değil, sınırsız tüketimin membaı olarak tanımlanmalıdır.

Peki kıymetli emekçi dostum, bu hikâye nasıl başladı… Konunun uzun uzun tarihçesine girip esas husustan uzaklaşmak ve okuyucuyu bunaltmak istememekle birlikte, yine de kısaca “bir arkadaşa bakıp çıkma” tadında değinmekte fayda var. Aslında gayrimenkul yağması, AKP iktidarı tarafından icat edilmiş bir hadise değildir. Bu iş, 1950 lerde köyden kente plansız, hızlı göç ile başlamıştı. “Her mahallede milyoner” parolası ile yola çıkan Demokrat Parti mevcut mahalle sayısını yetersiz bulmuş olacak ki, “önce mahalle sayısını arttıralım” diyerek, uzun süre milli sporumuz olacak olan, hazine arazilerine gecekondu inşası sürecine yol vermiştir. Her ne kadar bu spor olimpiyatlarda ülkemizi temsil imkânı vermese de, devamında gelen iktidarlar tarafından sürekli ulusal müsabakalar düzenlenmiş ve madalyalar hak sahiplerine takdim edilmiştir. Müteahhidin zeki çevik ve iş teslim süresini kısa tutanını seven iktidarlara ek olarak, Türk Halkının da bu sporu kısa sürede benimsemiş olması süreci hızlandırmıştır. Başka bir deyişle “cirit atma out, temel atma in” olmuştur. Aslında zamanımıza göre biraz cinsiyetçi kaçsa da “at-avrat-silah” üçlemesi ile tanımlanan Türk Halkı totemlerine bir de “konut” eklenmiştir. Tabii ki artık “köyden şehre inelim, boş bulduğumuz yere gecekondu yapalım, zamanı gelince ahlaksız bir iktidardan (bunun ahlaklısı da mı oluyor? demeyiniz emekçi kardeşim, o başka bir yazının konusu) oy karşılığı tapusunu alalım, sonra kat karşılığı müteahhide verelim, 3-5 daire alalım, okumuş çalışmış didinmiş emeğiyle bir yerlere gelmiş, yasalara saygılı olduğu için de böyle yollara tevessül etmemiş birkaç “gariban” bulup onlara kiraya verelim (devlet memuru tercih sebebidir, hiç olmazsa memur kefil isteriz) ya da satalım “ dönemi bitti diyebiliriz. (Bu döneme ilişkin detaylı bilgi için sayın Emre Kongar hocamın “21.Yüzyılda Türkiye” kitabını şiddetle tavsiye ederim.) Şimdi süreç bambaşka işlemekte, o döneme rahmet okuturcasına hem de… En azından o dönemlerde o işleri yapanlar, sürece bir nevi mecbur edilmişlerdi, ilk hareket noktaları rant elde etmek değildi. Sermayenin ihtiyaç duyduğu ucuz iş gücü için şehirlere yığılan kalabalıkların barınma sorunun nasıl giderileceği iktidarlar tarafından planlanmamış, bir hazırlık yapılmamıştı. Dolayısı ile kervan yolda düzülmüştü.

“Başlıkta acil dedin, bir saattir konuya giremedin” demeyiniz kıymetli emekçi dostum, ağır ağır veriyoruz şerbeti, konu geniş; “bir göz oda”dan “lebi derya” yalılara uzanıyor, acele etmeyelim, kısaca bu konuya nasıl müdahil olduğumu anlatarak başlıyoruz… Siyasal bilgilerde tahsil yıllarımda tabii ki aklımın ucundan geçmezdi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde çalışacağım. Mevla’nın bir lütfu diyelim, şans eseri a grubu kadrolar için yaş sınırımın dolmasına az bir zaman kala, cemaat- tarikat mensupları ve bilumum siyasal islamcılar açısından gerek bireysel çıkarları gerek kolektif ideolojik amaçları doğrultusunda pek de cazip olmayan kıyı köşe bir kurum ve kadroda memuriyete başlamak imkânı hasıl olmuştu. (bu konuyu başka bir yazıda uzun uzun işleyeceğiz.) Bu vesile ile başlamıştı gayrimenkul alanı ile olan temasım. (Pek de gönüllü bir birliktelik olduğu söylenemez ama bu alanda zoraki bir yüksek lisansım ve mesleki lisans belgelerim de mevcut) Gayrimenkulün hukuki ya da teknik yönünden ziyade, makro ekonomideki, gelir adaletindeki negatif rolü ilgimi çekmişti. Vergi-maliye politikası, refah-kalkınma-gelir dağılımı alanlarına kafa yorarken ülkedeki gayrimenkul üzerinden zenginleştirelim-zenginleşelim modelinin çarpık doğasını keşfetmeye başlamıştım.

Gayrimenkul özelinden önce, biraz hikâyenin genel maliye yönünden bahsedelim. Öğrencilik yıllarından beri bildiğimiz, Maliye literatüründe verginin kaynağı olarak 3 başlık sayılmakta idi; gelir, servet ve tüketim. İlk ikisi doğrudan vergi, sonuncusu ise dolaylı vergi olarak adlandırılmaktadır. Maliye Bakanlığı vergi istatistik tablolarını incelediğinizde ise Hazine gelirlerinin uzun yıllardır %70-80 aralığında dolaylı vergilerden oluştuğu görülmektedir. Esasen bu denge 12 Eylül ile birlikte bozulmaya başlamıştır. Kasım 1983’te iktidara gelen 12 Eylül bürokratı Özal, o dönem dünyadaki neoliberal rüzgârın Türkiye şubesi misyonunu üstlenmiştir. Doğrudan vergilerin vergi gelirleri içerisindeki payını azaltıp dolaylı vergileri arttırma tercihinin ilk adımı 1985 senesinde Katma Değer Vergisi ile başlamış, devamında 2002 de üçlü koalisyon zamanında çeşitli başlıktaki vergileri tek çatı altında birleştiren Özel Tüketim Vergisi hayatımıza dahil edilmiştir. Devamında da günümüze kadar gitgide dolaylı vergilerin ağırlığı arttırılmıştır. OECD ve AB ortalamasında %40 civarlarında olan dolaylı vergiler bizde toplam vergi gelirlerinin %70-80’i civarında seyretmektedir. Peki nedir bu doğrudan vergi-dolaylı vergi hikayesi…Dilimiz döndüğünce anlatmaya çalışalım.

Maliye teorisinde dolaylı vergilere “namert vergisi” denilir. Çünkü dolaylı vergiler, gelir ve servet vergileri gibi kişinin öznel-sübjektif durumundan bağımsız olarak tahsil edilirler. Yani en zengin ile en fakir, maddi durumlarından bağımsız olarak eşit şekilde vergilendirilirler. Örneğin bir akaryakıt istasyonuna S600 Mercedes ile yanaşarak aldığınız yakıtla Kuş Serisi ile yanaşarak aldığınız yakıtta aynı vergi vardır. (gerçi kuş serisi genelde LPG kullanır bu açıdan pek doğru bir karşılaştırma olmayabilir ama siz mevzuyu anladınız) “Alo” dediğiniz cep telefonunda, ayağınızı yerden kesen otomobilde, içtiğiniz meşrubatta, kullandığınız tıraş kreminde, izlediğiniz televizyonda…Daha nice tüketim ürünlerinde hep ÖTV mevcuttur. Doğal olarak ürünlerin perakende satış fiyatlarına dahil edilmiş bu vergiyi herkes eşit şekilde öder. Özellikle üç kalemdeki ürünlerin vergileri T.C. Hazinesinin gelirlerinin neredeyse %70 ini oluşturmaktadır; tekel ürünleri, otomobil ve akaryakıt, elektronik ürünler.

Peki 85 milyonluk ülke, bunca gelir vergisi mükellefi, bunca şirket holding vs. bunların ödediği vergiler? Kurumlar vergisi mükellefi olan limitet ve anonim şirket gibi tüzel kişiliğe haiz sermaye şirketleri, tüm vergi gelirlerinin %10 unu dahi ödemezler. Gelir vergisini ise bordrolu çalışanlar dışında pek kimse kitabına göre ödemez. Maliye kayıtlarına göre muayenehane işleten doktorlar ya da altın ticareti ile uğraşan kuyumcuların büyük çoğunluğu asgari ücretli kadar vergi ödememektedirler. Çünkü sistem buna göre dizayn edilmiş ve çalıştırılmaktadır. Birlikte hareket etme kabiliyeti olmayan emekçi kesimler, gerek durumun farkında olacak bilgi altyapısına sahip olamayışları, gerek organize olamayışları sebebiyle her zaman sömürülen kesim olagelmişlerdir. Siyasal iktidar ve onun kontrolündeki kamu kurumları, kamu hizmetlerini yerine getirirken, bu hizmetlerin büyük bir kısmını vergiler yolu ile finanse ederler. İşte bu vergi yüküne hangi kesimin ne kadar katlanacağının kararı siyasal iktidar tarafından verilir. Vergi adaleti, aynı zamanda gelir adaletinin bir fonksiyonudur. Kaynaktan vergileme (stopaj usulü) ile daha geliri elde etmeden vergisini veren emekçi, devamında da zorunlu tüketimi esnasında ödediği vergilerle çifte vergilendirilmektedir. Hatta her ay aldığı maaşla geçinmek durumunda olan emekçi, aylık aldığı maaşların kümülatif bir şekilde yıllık bazda matrah uygulamasına tabi tutularak gelir artışı yaşanıyormuş gibi artan oranlı tarife yolu ile vergilendirilir. Halbuki aylık kazanıp aylık harcayan emekçi için, yıl kavramı bir şey ifade etmemektedir. Emekçinin hayat mücadelesi sermaye şirketlerinde olduğu gibi yıllık bilanço esasına göre yürümemektedir. “Abey niye Türkiye’de otomobiller Avrupa’dakinin 2-3-5 katı fiyata satılıyor yahu” diye serzenişte bulunan emekçi, siyaset-devlet cihazının çalışma mekaniğini henüz çözememiş ve karşı aksiyon alacak bilince erememiştir; sadece sebebini bilmeden sonucundan şikâyet etmektedir. (otomotiv vergileri ayrı bir başlıkta uzun uzadıya işlenecek bir konu olduğundan çok detaya girmiyoruz.)

Özet bir maliye tasvirinden sonra, gelelim gayrimenkule. Az evvel vurgulandığı üzere, verginin üç temel kaynağı vardır; gelir, servet ve tüketim. Gayrimenkul, bir servet biriktirme aracıdır. Yani vergi sınıflandırması açısından tabi olduğu alan servet vergileridir. Ayrıca gayrimenkulün ediniminde kimilerince gerçek değer üzerinden kimilerince komik rakamlar üzerinden ödenen tapu harcı gibi ilave muamele bedelleri mevcuttur. Peki gayrimenkul vergilemesi nedir ne değildir? İtirazımız neyedir? 50-100-200 gayrimenkulü olanlar, plaza-rezidans-avm. lerin sahibi olanlar, bu servet için ne kadar vergi ödüyorlardı? Gayrimenkulden ihya olanlar neden kamu bütçesini de ihya etmiyorlardı? Biraz gayrimenkul sektöründeki süreçleri de irdeleyerek anlatmaya çalışalım.

2002 sonrasında, Türkiye’de şöyle bir dönem yaşandı; O zamana kadar Türk halkı çok daha mütevazi görece eski konutlarda ikamet etmekteydi. Ciddi anlamda varlıklı küçük bir azınlığın harici ülke genelinde lüks konuta olan talep çok sınırlı idi. 2000 Kasım ve 2001 Şubat krizleri sonrasında krizden çıkış için alınan önlemlerin netice vermeye başladığı dönem, aynı zamanda dünya genelinde parasal bolluğun yaşanmakta olduğu bir döneme isabet etmişti. Gelişmekte olan ülkelere akmakta olan finansal fonlar, destekçilerinin büyük kısmı inşaat sektöründe olan iktidar tarafından betona yatırılmaya başlanmış, konut kredileri vasıtası ile de yabancıların yavaş yavaş giriş yapmaya başladığı bankacılık sektörü karlarını arttırmaya başlamıştı. Ülke topyekûn bir inşaat çılgınlığına kapılmıştı. Kişiye özel parsel bazlı imal plan tadilatları ya da imara açılacak bölgelerin el altından öğrenilip büyük rant elde etme gibi illegal konular bir yana, işin legal boyutunda dahi dehşetli bir kazanç söz konusu idi. Gayrimenkul fiyatları hızla tırmanmakta idi. Kur hareketlerinin ve mevduat faiz getirilerinin görece düşük olduğu bu dönemde, o vakte kadar ağırlıklı olarak barınma amaçlı konut edinimi gayesinde olan Türk Halkı, artık gayrimenkulü bir yatırım aracı olarak radarının baş köşesine almıştı. Herkes panik halinde konut kredisi kullanarak konut almakta, eski olan konutunu değiştirmekte ya da ikinci, üçüncü, dördüncü konutunu edinmeye uğraşmakta idi. Ayrıca tarla-arsa yatırımları ile daha “stratejik” oynayanlar da mevcut idi. Peki fiyatlar yükselirken talep neden hala yükselmekte idi? İktisat, bir mala olan talebin (talep edilen miktar) fiyatına göre ters orantılı hareket ettiğini söylemez mi? Neden fiyatı artan mala herkes hücum etmekte? İşte burada “beklentiler-spekülasyon” devreye giriyor. Fiyatın artması, daha da artacağı telaşı uyandırıyor, dolayısı ile tıpkı borsa ya da diğer spekülatif finansal araçlardaki mantık gibi “daha da yükselmeden alalımcılık” kaygısı ile saldırılmaya devam ediliyordu. Yine bu dönemde herkes müteahhitliğe soyunmuş, mahalle arası-varoş müteahhitleri plazalar rezidanslar diken büyük iş adamlarına dönüşmeye başlamış, bir taraftan da eline çanta alan herkes emlak simsarlığına girişmişti. Ayrıca yabancıya satışının önü açılmış, yabancıya satış yolu ile talep daha da körüklenmiştir. Zaten evvelden beri varlıklı kesimin gayrimenkule yatırım yapma alışkanlığı, daha da sorunlu bir hal almış, 10-20-50-100-200 gayrimenkulü olan zenginler türemiştir.

Ama bütün bunlar vergi gelirlerine olması gerektiği gibi yansımıyordu. Emlak vergisi, belediyeler tarafından tahsil edilen bir servet vergisidir. Fakat emlak vergisine matrah teşkil eden gayrimenkul bedelleri herkesçe malum olduğu üzere, gerçek bedellerle uzaktan yakından ilgisi olmayan rakamlardan oluşmaktaydı. Zaten bu verginin ciddiye alınmayışı, tahakkuk, tahsil ve takibinin belediyelere bırakılmasından belliydi. Emlak vergisi rayiç bedellerini tayin eden komisyonlar tabii ki gerçek bedellerin farkında idi, ama gerek merkezi otorite gerek yerel siyaset bunun böyle devam etmesini arzulamakta idi. Bugün dahi, milyonlarca liralık gayrimenkullerin kayıtlı değerleri, o semtlerde köpek kulübesi dahi alamayacak rakamlardadır. Bunun ikinci bir zararı ise, tapu harçlarında yaşanmaktadır, çünkü nakit para ile gayrimenkul alımında idare emlak vergisine matrah teşkil eden bedel üzerinden harç ödenmesini yeterli görürken, kredi kullanımı ile konut edinen nispeten dar gelirli kesim, değerleme raporu ve kullanılan kredi miktarı gibi ortada olan meblağlardan dolayı maliyenin radarına girmemek için çok yüksek harç ödemesi gerçekleştirmektedir. Ayrıca pek çok müteahhit, daha düşük vergi ödemek için konut satış bedellerinin düşük gösterilmesi yönünde vatandaş ile pazarlık yapmakta idi. (geçmiş zaman kipine takılmayın, tüm söylenenler için bugün bu durum yine aynı şekilde devam etmekte)

Piyasalardaki fon bolluğunun komple gayrimenkule aktarılmasının başkaca bir zararı ise, bu fonlar ile tarımı, endüstriyi, sanayiyi geliştirmek, üretim teknoloji ve kapasitelerini arttırmak için gereken yatırımların yapılmamasından ötürü, bugün gelinen tamamen ithalata dayalı ekonomik vaziyet olmuştur. Yurtiçi tüketimin büyük bir bölümü ithalata dayalıdır. Ekonominin bu denli cari açık vermesinin arkasındaki temel nedenlerden biri de budur. İhraç edilen ürünün imalinde kullanılan ham madde ara malı ya da yatırım malı tamamen ithaldir. Dolayısı ile ihracatın dış açığı engellemesi mümkün gözükmemektedir.

Fakat 2013-2014 yıllarından itibaren, ekonomideki bariz bozulma sinyalleri, kurdaki artış trendi, inşaat sektörünü zaman zaman tedirgin etmeye başlamıştı. O dönemden günümüze, gayrimenkul fiyatlarındaki artış son yıl hariç sürekli kur artışının altında kalmıştır. Dolayısı ile iktidar, son 7-8 yıldır sürekli besleyip büyüttüğü, kendi yandaşlarının da büyük bir kısmının faaliyet alanı olan inşaat alanını korumaya kollamaya cansiperane savunmaya gayret etmektedir. Esasen içinden geçmekte olduğumuz (içinden geçme-geçilme konusu biraz karışık) güncel krizin arka planında yatan en temel nedenlerden biri de budur. İktidarın ısrarla faiz oranlarını düşük tutmaya, iktisadi realiteden koparmaya çalışmasının en temel nedeni, yükselen faizlerin en başta inşaat sektörünü vurma riski taşımasıdır. Hatta bilineceği üzere, kamu bankaları aracılığı ile sürekli piyasa faizinin altında oranlarla kredi verdirilme baskısı uzun süredir uygulanmaktadır. Merkez Bankası gösterge faizi-politika faizini rasyonaliteden çok uzak bir şekilde belirleyerek kredi faizlerini düşük tutmak, halkın çıkarı yerine müteahhide çalışmak, arzulansa da tam gaz sürdürülemeyecek bir karardı. Çünkü son bir yılda ortaya şöyle bir sonuç çıkmıştı: TL. mevduat faizleri resmi enflasyona göre dahi olması gerekenin 1/4 ü 1/5’i düzeylerinde, döviz ise son derece volatil ve sermaye kontrolleri uygulanması gibi riskleri barındıran bir alandı, o halde eriyen birikimleri kurtarmak amacıyla Türk Halkı için tek çıkış yolu gayrimenkule yüklenmekti. Hatta bu enflasyonist süreçte, hazır birikimler haricinde konut kredisi kullanmak dahi çok avantajlı idi. Çünkü mevduat bir yana, konut kredi faizleri de enflasyonun çok altında kalmıştı. Tabii ki bu durumda konut fiyatlarını iyice çıldırtmıştı. İşte bu noktada devreye giren KKM (kur korumalı mevduat) uygulaması, son dönem konuta hücumda bir nebze frenleme gerçekleştirdi. (Klasik mevduat ve kredi sisteminde, mevduata verilen faiz geliri ve bankanın karı, kredi kullananlar tarafından finanse edilmekte idi. Fakat KKM ile bu faiz finansmanı vergi mükelleflerine yüklenmiştir. Dolayısı ile KKM, mevduat sahibi kesimlere bir servet transferi aracı olmuştur.) Şu an tüm piyasalarda olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de her şey son derece belirsiz ve tüm aktörler çaresiz bir bekleyiş içindeler. Sürekli yükselen döviz, inşaat maliyetlerini arttırırken, artık kimsenin önünü görmesinin mümkün olmadığı bir süreç başladı.

Özetle gayrimenkul sektörü, çok büyük rakamların el değiştirdiği, zengini daha da zengin eden, ciddi servet birikiminin gerçekleştiği fakat buna rağmen neredeyse hiç vergilendirilmeyen bir sektördür. Hatta bu konu AKP içinde de rahatsızlıklara neden olmaktadır; hatırladığım kadarıyla zamanında Sayın Babacan’ı AKP ile yol ayrımına götüren nedenlerden biri de bu olmuştur. O dönem iktidar cenahında gayrimenkul rantını frenlemek için öneriler getirmekte idi. Tabii ki dikkate alınmadı, alınması da eşyanın tabiatına, hayatın olağan akışına aykırı idi.

Peki önümüzdeki dönemde bu durumdan çıkış mümkün değil mi? Niyetiniz ve iradeniz varsa neden olmasın…Nihayet geldik eylem planına;

Eğer gayrimenkul piyasasında stabiliteyi tesis etmek, geniş halk kitleleri aleyhine fiyat oluşumlarını engellemek, fahiş kazançlar, vergi kayıp ve kaçakları, atıl sermaye birikmesi ve benzeri hususların önüne geçmek isteniyorsa; vakit geçirmeden hemen yürürlüğe koyması gereken düzenleme önerileri şunlardır:

Emlak vergisine ilişkin herşey (matrah tespiti, tahsilatı vs.) belediyelerden alınmalı ve merkezi Maliye idaresine verilmeli. Acil olarak kütle değerlemesi yöntemi ile gerçeğe yakın emlak vergisi değerleri tespit edilmeli ve vergi tahakkuk-tahsilleri bu esasa göre yürütülmelidir.
Emlak vergisinde “artan oranlı tarife” uygulanmalıdır. Sahip olunan gayrimenkullerin gerçek bedelleri üzerinden değerleri hesaplanmalı ve vergi oranı gitgide arttırılmalıdır. Örneğin 1 milyon TL. ye kadar olan konut varlığı için %0,5, 1 ila 5 milyon TL. aralığı için %1, 5-10 milyon TL. aralığı için %3, 10-20 milyon TL. aralığı için %7 vs. şeklinde artan bir tarife olmalıdır. (dilimler semboliktir, detaylı hesaplamalarla reel dilimler oluşturulacaktır.) Başka bir ifade ile anlatmak gerekirse, A kişisinin toplam 5 gayrimenkulü olduğunu varsayalım, hepsinin gerçek bedelleri üzerinden değerleri toplamı alınacak, bu rakam hangi vergi dilimine tekabül ediyorsa vergisi o orandan ödenecek. Bu şekilde 50-100 gayrimenkulü olanlar parasını betona gömmek yerine üretime yönlendirilmeli, bu fonlarla ülkeye katma değer ve istihdam sağlanmalıdır. ( Hülle- muvazaa yolları sistemin işlerliğini çok etkilemez, çünkü bir gayrimenkulü başkasına adına tescil ettirmenin getireceği riskler daha büyüktür. En fazla 1.derece akrabalara devir olabilir, onun da sayı sınırı bellidir.)
Gayrimenkul verilerinin tamamı kamuya açık olmalıdır. Ayrıca yüksek sayıda taşınmaza sahip kişiler için malvarlığı tahkikatı yürütülmelidir.
Karları düşen müteahhitlerin üretimden çekilmelerinin söz konusu olması halinde, konut arzını azaltmamak için TOKİ tüm yurtta konut üretim atağına başlamalıdır. Tüm dar gelirlileri alt-orta sınıf mensuplarını konut sahibi yapacak koşullarda üretim ve satış gerçekleştirmelidir. ( Şimdiki gibi dağ başlarına 8. kalite malzemeden konut yapılmasını kast etmiyoruz, sıfır karla tamamen halk yararına belirli bir standartta konut üretimi gerçekleştirilmelidir.)
Gayrimenkule ilişkin tüm para alışverişleri sadece bankalar üzerinden yapılmalı. Bu ve benzeri konularda aksi hareket edenler için acilen “Kayıt dışı ile Mücadele Kanunu” çıkartılmalı, bu kanuna mugayir hareket edenlere hapis cezası dahil cezalar öngörülmelidir.
Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi revize edilmeli çok efektif bir şekilde çalıştırılmalıdır. Kar sağlamak amacıyla kısa vadede gayrimenkul alım satımı yapanlardan caydırıcı oranda vergi alınmalıdır.
Gayrimenkul mülkiyeti ve ikamet sistem altyapıları ortaklaştırılmalı, gayrimenkul sahiplerinin kirada olan konutları otomatik olarak tespit edilmeli ve vergi tahakkuk ettirilmelidir. Beyana dayalı kira geliri vergilendirilmesi uygulaması sonlandırılmalıdır. Gayrimenkul değer haritalarından hareketle kira bedel haritaları üretilmeli, düşük beyan ve kayıt dışı elden kira ödemesi uygulamasına son verilmelidir.
Kiraya verilmemiş, boş olarak tutulan konutlar için “kaynak israf vergisi” uygulanmalıdır. Böylece kiralık konut arzı arttırılarak fahiş kira artışlarının önüne geçilecektir. Ayrıca gayrimenkulü satın alıp değerlenmesini bekleyen, bu süre zarfında ekonomi için bir atıl değere dönüştüren kişilere engel olunacaktır.
Tapu harçları makul seviyeye çekilmeli fakat gerçek değerler üzerinden herkes tarafından adil bir biçimde ödenmesi sağlanmalıdır.
İmara açılacak alanlar öncesinde kamulaştırılmalı, imar parselasyonu sonrasında arsa satışları kamu eliyle yapılmalı, imar rantı kamuya kalmalıdır.
Konut kredisi borçlusunun ikamet ettiği konutun borcunu ödeme güçlüğü yaşaması halinde cebri icra ile satışı mümkün olmamalıdır. Riski bankalar üstlenmelidir, ödeme güçlüğü somut olarak belgelenmiş kişi, imkânı oldukça ödeme yapmalıdır. İlave temerrüt faiz yükü getirilmemelidir. Dolayısı ile bankaların önüne gelene konut kredisi vermesi engellenmelidir.
Bankacılık Kanununda düzenleme yapılarak kredi borçlularının gayrimenkullerinin banka bilanço aktifine geçmesi engellenmelidir. Kredi borcu nedeniyle düzenlenmiş ipoteğe konu taşınmaz, borçlunun ikametgahı değil ise (2.3.4. vb. konut ise) doğrudan banka dışında 3. kişiye cebri icra yolu ile satılmalıdır. Dolayısı ile piyasaya daha seri konut arzı sağlanmalıdır.
Yabancıya satışlara acilen kısıtlama getirilmeli, yabancıya satılmış taşınmazların emlak vergi bedelleri 2-3 katına çıkartılmalıdır. Yabancıya satış Türk Halkının aleyhine bir uygulamadır. Türk Halkının alım gücüne göre çok daha yüksek gelire sahip olan yabancıların gayrimenkule olan talebi arttırması, fiyatların halkın aleyhine yükselmesine yol açmaktadır. ( Yabancıya satış konusunda tamamen ayrı bir makale hazırlayacağım.)
Emlakçılık mesleği, ciddi lisanslandırma sınavlarından geçmiş ve yetki belgelerine haiz kişiler tarafından devletin sıkı kontrolü altında yürütülmeli, tamamen kayıt dışı faaliyet gösteren ayaklı al-satçılar simsarlar devri bitirilmelidir. Emlakçılık faaliyeti yürüten kişilerin komisyon gelirlerini arttırmak amacıyla piyasadaki fiyat yükseltici manipülasyonları engellenmelidir.
Geniş halk kitlelerinin barınma ihtiyacı olan gayrimenkul alanını, rant ve fahiş kazanç kapısı olmaktan çıkartacak diğer düzenlemeler yapılmalıdır.

Buraya kadar sabırla okuduysan ikinci bir teşekkürü hak ettin saygıdeğer emekçi dostum. Bu önerileri rapor haline getirip siyasi partilere ileteceğiz. Ama benim esas merak ettiğim husus; kıymetli emekçi kardeşim, şu yazılan maddelerin tamamının önümüzdeki dönemin iktidarı tarafından gerçekleştirilebileceğine inanıyor musun? İnanmıyorsun değil mi? Şu günün Türkiye’sinde servet sahiplerine rağmen bunları yapabilecek bir iktidar çıkar mı sence? Bence zor, nedenini izaha çalışayım; İktidarı ve muhalefetiyle, milletvekillerinin mesleklerini, ne kadarının “emekçi” kökenli olduğunu belki merak edip incelemişsindir. Eczacı, avukat, doktor gibi kendi namına serbest çalışan orta-üst sınıf mensubu küçük burjuvayı emekçi olarak saymıyoruz ona göre. (Yanlış anlaşılmasın bu kesimleri emekçinin düşmanı olarak görmüyorum, istisnaları olmakla birlikte emekçilere göre gelir durumları, öncelikleri ve meselelere bakış açıları farklı. “Ya ama onlar da emek veriyor” mantığı ile bakmayalım, Ali Koç dahi emekçi olarak tanımlanabilir bu mantıkla) Yukarıda sayılan maddeler tam anlamıyla ne zaman hayata geçer biliyor musun? İktidardaki parti ya da partilerin milletvekillerinin %50 ve daha fazlasının, geldiği ve döneceği yerin emekçilik olduğu gün yukarıdaki liste ve buna benzer nice düzenleme hayata geçer. “Sınıf bilinci” kelimesini köy kahvesinde, semt pazarında, otobüs durağında duymaya başladığın gün bu düzenlemeler hayata geçer. Aslında önemli olan x ya da y partisinin iktidar olması değil, biz emekçilerin o partilerde iktidar olması sevgili emekçi kardeşim. Siyaset parası olanlara mahsus bir alan olarak kaldıkça, sen bu parasızlığa devam edeceksin. O güne kadar hayallere devam…

Siyaset kelimesi etimolojik manada Arapçada “seyis” at bakıcılığı tabiri ile ilişkilidir. Fakat, teşbihte hata olmaz, bugüne kadar ülkemizde genelde sermaye partilerin yularından tuttu ve istediği yöne çekti. Çünkü siyaseti teşekkül ettirecek geniş halk kitleleri bunun ayırdına varacak bilinçte değildi. (hala da değil) Aç gözlü, yağmacı, vicdansız, kuralsız, ahlaksız sermayenin tasmasından tutacak parti ya da partilerin arkasında, zihnindeki zincirlerden kurtulmuş bir halk gerekli; denklemin tüm bilinmezlerini bilinir kılabilmiş bir halk gerekli; ama karamsar olmamak lazım, ben önümüzdeki birkaç yüzyıla kadar bir şeyler değişir umudundayım. Elbette şaka yapıyorum, gençler umut vaat ediyor, yeter ki biraz iş başına gelmeye başlasınlar. Halk olarak eksilere düşmüş ahlak, vicdan ve bilinç ortalamamızı onların yükselteceğine dair hala bir umut mevcut içimde.

Peki muhalefet partilerinin, hatta belki iktidar partisinin içinde geniş halk kitlelerinin çıkarlarını önemseyen vicdanlı siyasetçiler yok mudur? Tabii ki vardır, ama siyaseti finanse eden dolayısı ile dizayn eden sınıf sermaye sınıfıdır dostlar. Onlara rağmen karar alabilmek onları karşısına alabilmek siyasetçilerin kolay kolay cesaret edemeyeceği bir durumdur. Bunun hilafında hareket etmek, kişilerin hatta partilerin siyasi yaşamlarının son derece kısa olması ile sonuçlanabilir. Bunun istisnası ise geniş halk kitlelerinin olan biten hakkında bilinçlenme ve siyaset kurumundan ne isteyeceğini bilme durumuna gelmeleridir. Dolayısı halk, gerçekten kendi çıkarlarını savunan siyasetçileri seçmeyi ve gerektiğinde arkasında durmayı bilmelidir. Kimlik siyaseti ile manipüle edilen kitleler, bilinçli ve birlikte hareket ettiklerinde son derece etkin bir güç olabileceklerinin farkına vardıklarında işler değişmeye başlar.

“E be adam deli misin sen? Madem uygulamaya konulacağına inanmıyorsun, ne diye uğraşıyorsun bunlarla o zaman” dediğinizi duyar gibiyim. Ah be emekçi kardeşim, meşhur söz ne demiş? “Ya tutarsa” … Hadi Hoca Nasreddin’in beklentisi kadar ütopik olmasın bizimki, ama neden olmasın, belki bir kısmını gerçekleştirirler. Belki toplumda bu talepleri dile getirenlerin sayısı artar. Belki bu iktidar birazını, ondan sonrakiler de kalanlarının bir kısmını uygularlar. Hatta belki bir gün biz de şirinleri görebiliriz…

Tabii ki bu yeni dönem hakkında karamsar olduğum anlamına gelmesin. Yeni iktidarın göreve başladığı an şu sihirli iki cümleyi deklare etmesi bile ertesi gün çok daha müreffeh bir ülkenin sabahına uyanman için yeterli olur. “Türkiye Cumhuriyeti Devleti, şu andan itibaren, kuvvetler ayrılığı, hukukun üstünlüğü, yargının bağımsız ve tarafsızlığı ilkeleri ışığında, evrensel hukuk, anayasa ve insan hakları normlarıyla bağlı bir hükümet tarafından yönetilecektir, Devlet cihazını oluşturan tüm kamu kurumlarının şeffaflık, hesap verebilirlik, liyakat, adalet, bilim ve rasyonalite prensipleri dahilinde, eş güdüm içerisinde ve genel kamu menfaati için çalışmaya başladığını ilan ederiz.”

Türkiye’de şu an geniş halk kitlelerinin yaşadığı ekonomik krizin en temel sebebi, enflasyondur. (üzerine yüzlerce binlerce sayfa yazılabilir de yüzeysel gitmek durumundayız) Şu an yaşanan enflasyonun türü ise kur artışına dayalı maliyet enflasyonudur. Kur artışının üç temel sebebi ise, dış ticaret açığı, yurtiçi yerleşiklerin TL.ye güvenmeyişi, (dolarizasyon) dışarıdan finansal ve fiziki sermaye yatırımı için döviz girişi olmayışıdır. İktidar değiştiği an zaten son iki madde anında tersine döneceği için kurda neredeyse yarı yarıya bir düşüş mümkün gözükmektedir. Milyarlarca doların finansal ya da fiziki yatırım için ülkeye girişi, ayrıca yurtiçi yerleşiklerin TL. ye dönüşü neticesinde daha andan itibaren kurda serbest düşüş görülecektir. (yatırım tavsiyesi değildir.) Bu da üretici maliyetlerini düşürecek ve fiyatlarda ciddi bir salınım söz konusu olacaktır. Tabii ondan sonrası, ilgili iktidarın kısa-orta-uzun vade yapısal reformlarına ve yönetim becerisine kalacaktır.

Madem konu döndü dolaştı parasal işlere geldi, gayrimenkul sektörü demişken, mala davara zararı var mı, peki nasıl pozisyon alalım derseniz, bitirirken naçizane bir tüyo vermeye çalışayım. Daha önce izaha çalıştığım gayrimenkuldeki spekülatif döngünün bir anda terse dönmesi mümkündür. Yani günlük “al satçı kap kaççı vur kaççı” ve bilumum türevlerinden değilseniz, şu dakikadan sonra çoluğun çocuğun rızkını sakın ola gayrimenkule kaptırmayın derim. Uyanıklar malı tepeden verirler, söz meclisten dışarı (söz gerçekten meclisten dışarı, mecliste genelde uyanıklar olur) afedersiniz kerizler tepeden alırlar. (tepeden almışlığım az değil, oradan biliyorum) Borsacıların artistik yabancı cümle kısaltmalı tabirleri ile ifade etmek gerekirse FOMO (fear of missing out) yani mevzuyu-olup biteni- fırsatı kaçırma korkusu sendromuna kurban gitmeniz çok olası. “Aman daha da artacak ölümüne girelim biz de ev alalım” derken sonu kötü bitebilir. Yani, bu zamana kadar almadıysan artık kıpraşma-debelenme. Çünkü çok yakında bu top öyle bir patlayacak ki , ta Fizan’dan duyulacak. Madde madde saydığım, az evvel anlatılmış olanların bir miktarının dahi gerçekleşmesi halinde neler olabilir siz tasavvur edin. Yatırım tavsiyesi olmamakla birlikte, şahsi finansal görüşüm, seçime az bir süre kala TL.ye geçilmeli; ne döviz ne altın ne gayrimenkul, hepsi riskli. Çünkü iktidar el değiştirdiği an TL. de akla zarar bir toparlanma göreceğiz. Fakat şunu da belirteyim, Türkiye’de gayrimenkul fiyatları ne yapılırsa yapılsın özellikle büyük şehirlerde orta ve uzun vadede artma eğiliminde olacaktır. Türkiye çok ciddi büyüme potansiyeli barındıran bir ülkedir. Doğru ellere emanet edildiği takdirde, çok kısa sürede dünya ekonomisinde ilk 10’a girme potansiyeli vardır. Dolayısı ile halkta oluşan zenginleşme illaki gayrimenkul fiyatlarını da yukarı taşıyacaktır. Ayrıca dünya başkenti statüsüne kavuşacak bir İstanbul, tıpkı New York, Londra, Paris gibi kozmopolit bir metropolitan haline gelecektir. (şimdiki yalelli akınını kast etmiyorum, dünyanın gelişmiş ekonomilerinden gayrimenkule yatırım gelecektir. “Hani yabancıya satışa karşıydın” diyen dostlar için, Türk Halkının kişi başı geliri 50 bin doların üzerine çıkar ve gini katsayısı batılı ülkelerin değerlerine yaklaşırsa, kontrollü bir biçimde yabancıya satış yapılabilir. Dediğim gibi bunu ayrı bir makalede inceleyeceğiz.)

Nihayet noktalarken, sözün özü dostlar, güzel bir gelecek bizleri bekliyor, varsın 20 yılımız heba olmuş olsun, bu bedeli ödemek bu kuşağın nasibiymiş. Toplumlar da canlılar gibi evrim geçirirler, gerekli dersleri çıkartır ve geleceğe çok daha şuur sahibi bir biçimde bakmayı başarabilirse bu millet, kayıplar kazanca dönüşebilir. Umutsuz olmayalım. Fakat şunu da akıldan çıkartmamak gerek, umut, kontrolü senin dışında olan olayların senin lehine sonuçlar doğurması yönündeki bir beklentidir. Dolayısı ile umudun yoldaşı her zaman emek olmalıdır. Çalışmadan, emek vermeden, bedel ödemeden sadece umut edenler, bilet almadan piyango çıkmasını bekleyenler gibidirler.

Güven Nazmi Demiralp

Genel Başkan

09.06.2022/Ankara